אדם שרוכש נכס להשקעה ומבקש ליהנות מתשואה משתלמת, אם זה כדי לכסות עלויות של משכנתא או לכסות את דמי השכירות של נכס שמשמש אותו למגורים, צריך לבדוק ולוודא כי הוא אכן נהנה מהחזר השקעה בהיקף שעונה על המטרות והצרכים שלו.
אז איך באמת עושים את זה?
מחירי הדיור עולים כל הזמן וגם אם יש כרגע איזשהו מיתון, המחירים שכבר עלו וטיפסו לא ימהרו לרדת. זו בדיוק הסיבה שאנשים הרוצים להשקיע בנכס מניב, הולכים על דירות להשקעה.
אחד מהפרמטרים הכי חשובים עליהם יש לתת את הדעת כשבאים לרכוש נכס נדלן להשקעה, זוהי התשואה שתתקבל בסופו של דבר מול ההון המושקע.
החישוב של התשואה מושפעת משורה של פרמטרים ומורכב למדי להעריך אותם מראש.
איך מבצעים חישוב תשואה שנתית ממוצעת על נכס נדל"ן?
על פניו, נראה כי החישוב הוא די פשוט. יש לחשב את דמי השכירות השנתיים ולחלק לשווי הדירה כדי לקבל את התשואה השנתית.
לדוגמא אם קנינו דירה במחיר של 1,000,000 ₪ ודמי השכירות עומדים על 3,000 ₪ לחודש, הרי שהתשואה השנתית עומדת על 3.6% לשנה.
חשוב להבין כי בחישוב הזה אין את כל הפרמטרים לצורך חישוב מדויק של התשואה. זאת משום שיש עוד הוצאות נוספות ברכישה וגם בתחזוקה של הדירה. החישוב גם אינו כולל את עליות הערך בכל שנה של הנכס מה שעשוי להיות חיובי וגם שלילי.
החישוב אם כן אמור לכלול את כל העלויות הרלוונטיות כמו:
כדי להגיע לחישוב מדויק עד כמה שהדבר אפשרי, יש לבצע חישוב תשואה משוקלל לתקופה של חמש שנים תוך שלוקחים בחשבון את כל התחזיות האפשריות של עליות ערך של הנכס לצד מרווח ביטחון לתנודתיות האפשרית. באופן כזה ניתן להגיע להערכה הכי קרובה למציאות הצפויה בפועל. עם זאת, ברור שהחישוב תמיד יהיה תאורטי.
כדי לקבל הערכה מדויקת עד כמה שהדבר אפשרי, חשוב לפנות אל יועצי השקעות שיסייעו להגיע לחישוב הכי נכון.
ישנן נקודות פתיחה הגיוניות המסייעות להגיע לחישוב מדויק כמו הוצאות שוטפות של נכס שגדלות בהתאם לערך הנכס. כך לדוגמא, על כל 150,000 ₪ בשווי הדירה, ההוצאה השוטפת תגדל בעוד 200 ₪ חודשיים.
חישוב תשואה על דירה עם משכנתא
אם קניתם את הדירה בעזרת משכנתא, ברור שיהיה עליכם לכלול את המשכנתא בחישוב הזה. כאן יהיה עליכם לקחת בחשבון את שווי הנכס, את עלויות הריבית על המשכנתא, את עלויות השיפוץ ואת שאר העלויות כמו מיסים, דמי תיווך, שכר עורך דין והתחזוקה הצפויה, כל זה מול ההכנסה החודשית הצפויה להתקבל מהשכרה של הנכס.
חישוב תשואה עם התייחסות לסיכונים
חשוב לזכור תמיד כי כל נכס להשקעה נושא עמו גם סיכונים בלתי מבוטלים אותם יש לקחת בחשבון. כמו למשל מקרה בו הנכס יעמוד ריק ללא שוכרים בשל סיבות שונות. אם זה סתם חוסר ביקוש ואם זה בשל שיפוצים הכרחיים. ברור שזה יעצור את ההכנסה משכר הדירה. יש מקרים אחרים בהם השוכרים לא עומדים במוסר התשלומים מה שגם כן עוצר את התשואה תוך שהמשכיר נאלץ להיכנס למאבק משפטי מול הדיירים.
מעבר לכל זה אין לשכוח את הזמן שהשקעתם באיתור הנכס, בהליכי הרכישה כמו גם השיפוצים וההכנה להשכרה. כל אלו שווים כסף במיוחד אם מדובר באנשים עצמאיים שעשו את כל זה על חשבון שעות העבודה שלהם.
איך מחשבים תשואת שכירות?
כפי שכבר הבנתם, חישוב התשואה הוא לא כל כך פשוט. יש מרכיבים שונים אותם יש לכלול וישנה הרבה אי וודאות מול ההערכות ותחזיות שלא תמיד ניתן לצפות אותם מראש. חישוב פשוט של שווי הנכס מול שכר הדירה לא באמת משקף את הרווח הצפוי. לשם כך כדאי לפנות אל אנשי מקצוע ולבדוק בעזרת מחשבון תשואה את הרווח העתידי כי רק כך ניתן אכן לקבל החלטות מושכלות ומבוססות באמת לגבי ההשקעה העתידית.
מתי מחשבים תשואת שכירות?
אם אתם שוקלים רכישה של נכס והשקעה במוצר נדל"ן לצרכי רווח, בחנו היטב את ההשקעה שלכם, אל תשכחו את העלויות הנוספות ואת כל שאר הפרמטרים שישפיעו על העלויות שלכם ורק מול כל אלו תוכלו אכן לבדוק את כדאיות ההשקעה.
לפני הקנייה, זה הזמן לבדוק את כל הנתונים, גם אם הנכס נראה על פניו מוצלח ורווחי.
מה נחשבת תשואה טובה על נדל"ן?
כיום בישראל עומדת התשואה הממוצעת על 3%-4% לשנה. זאת בלי שנתייחס לאפשרות של עליית שווי הנכס או לחילופין ירידה שלו. ברור שככל שתקחו יותר סיכונים הרי שהסיכויים לעליית התשואה יהיו גבוהים יותר.
ערי הפריפריה הם האזורים החמים בהם בוחרים רבים המשקיעים בשל התשואות הגבוהות במקומות אלו. יחד עם זאת ישנם הסיכונים מהם אי אפשר להתעלם. מדובר באזורים שיש בהם פחות ביקוש לדיור, הרמה של השוכרים מבחינה סוציו אקונומית עשויה להיות נמוכה יותר מה שעשוי לגרור הכנסות נמוכות יותר מהשכרת הנכס, כך שיש לקחת את כל השיקולים הללו בחשבון.
סוגי נכסים נוספים שאפשר לקנות להשקעה
כשאתם חושבים על דירות להשכרה כדאי לחשוב גם על אפשרויות נוספות של נדל"ן להשכרה כמו רכישת קרקע להשקעה, רכישת קרקע חקלאית וכן הלאה. אלו עשויים להניב תשואות גבוהות במיוחד.
בכל מקרה אין לוותר על חישוב ריאלי של התשואה השנתית הצפויה כאשר כל תרחיש נלקח בחשבון כולל תרחישים פחות אופטימיים. כך ניתן להגיע לחישוב טווח התשואה הפוטנציאלי הריאלי.
